住宅小区安全防范 建设和谐美好家园

性，鼓励群众积极参与，营造群防群治的社会氛围。总之，安全工作是一项全民义务，只有动员各方力量参与，积极发挥业主的作用，建立并完善护楼队、巡逻队、应急小分队等各种群众性防范组织，编织一张横向联合，立体交叉的群众性防范大网，才能有效地保障小区平安无事。

　　三、解决住宅小区因丢失被盗引起纠纷的途径及建议

　　再严密的防范都是有隙可乘的。任何人都不希望丢失被盗案件发生。但现实的情况是，每个住宅小区都很难做到万无一失。因此，每个住宅小区在全力做好住宅小区安全防范工作的同时，还必须正确面对“万一”不幸发生丢失被盗案件的问题，做到未雨绸缪，以最大限度地降低损失、减少纠纷。

　　一是签订合同必须慎之又慎。《物业条例》规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见，物业公司对住宅小区的管理主要是一种约定义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。所以，把物业服务委托合同签好是划清民事责任和减少纷争的基础，签订合同必须慎之又慎，应当把物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行详细周密的约定，力争做到内容完整，表述准确，责任清晰，易于监督和便于双方执行。同时，业主也可以通过召开业主大会讨论决定并与物业企业协商签订保管合同，专项保管车辆或家庭财产。当然，约定专项保管车辆或家庭财产协议本身，是超出物业管理范畴的，而且与“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”的法定“协助”义务是不相符的，责任明显加重。在此情况下，物业企业可以主张收取物业服务费用以外的服务报酬，如车辆保管费或家庭财产保管费等。业主与物业企业一旦建立保管合同关系，住宅小区丢失被盗赔偿问题解决起来就会容易得多。

　　原因何在？原因在于物业服务合同与保管合同的性质有严格的区别。物业服务合同属于委托合同。委托合同的归责原则是过错责任原则。对于物业企业而言，其约定的义务是“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，约定的义务在合同中标明。没有在合同中标明的义务对于属于物业范畴的，物业管理公司应负管理责任，如小区内的花坛被破坏，物业管理公司如果负有管理上的过错责任，需要承担赔偿责任，如果没有管理上的过错责任，不需要承担责任；对于不属于物业范畴的，如业主、物业使用人家中的财物，其损毁、丢失，物业公司不承担赔偿责任。而保管合同中明确的保管人的主要合同义务就是保管职责，被保管的物品一旦被盗，保管人就应承担赔偿责任。因此，选择针对性强的合同，把每项合同条款签好，无疑是从源头上划清责任，防止问题发生和处理纠纷的重要基础，希望能够引起物业企业、业主委员会及广大业主的重视。

　　二是应探讨建立有关保险制度。从根本上解决丢失被盗问题，还有待于整个社会治安形势的进一步好转。所以，如果从宏观或长远的眼光去观察和分析住宅小区丢失被盗问题的话，从根本上杜绝类似问题的发生，难度还是相当大的，或者说是短期内无法实现的目标。既然我们不能杜绝丢失被盗案件的发生，那么就应当转变观念，开阔思路，去寻求减少损失和降低风险的相应对策。而转嫁风险是处理风险的

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