一、基本面：停车场细分市场的绝对龙头

　　（一）市场占有率绝对领先

　　捷顺科技的主营业务为各种出入口控制与管理产品的研发、生产、销售和服务，为客户提供出入口控制与管理系统综合解决方案。产品的主要功能是在出入口实现对人、车和物等目标的进、出进行权限、身份识别、收费、放行、拒绝、记录和报警等的控制与管理。

　　公司产品分为两大类：智能类产品和机电类产品。智能类产品是指通过芯片、处理器、计算机控制系统、传感器等与传统的机械产品相结合，实现出入口控制与管理智能化的产品，包括智能停车场管理系统、智能门禁管理系统、智能通道闸管理系统等；机电类产品包括道闸、折叠门、岗亭等。以上产品已经广泛应用于国内一、二线城市的政府机构、事业单位、交通运输、工厂企业、各类场馆、住宅小区、商业物业等领域。

　　公司于1992年率先进入出入口控制与管理行业，发展初期，主要生产机电类产品，以折叠门、道闸产品为代表；1995年公司开发出国内第一套智能停车场管理系统，标志着公司进入技术含量较高的智能产品领域；1997年公司在行业内率先提出“智能一卡通”的概念。此后，随着公司研发实力的增强和其它智能类产品的陆续开发，产品的科技含量和竞争力不断提高，近年来，智能类产品占公司的销售收入已超过机电类产品，并呈总体上升的趋势。智能类产品可以记录与用户出行相关的刷卡、缴费记录，同时也是现实智慧小区的一个关键入口。智能类产品的市场覆盖率的提升，成为公司向服务平台型公司转型的基础。

　　目前公司的产品在社区、商区停车场的市场占有率排名领先。从市场占有率来看，深圳地区市场份额占到70%，全国市场份额30%左右，市占率优势绝对领先。公司深耕社区业务多年，对社区运作十分熟悉，基于传统业务积累下来的入口优势，公司提出了建设智慧小区，由设备供应商向云平台服务供应商发展的战略。

　　（二）“绕不开”的价值：受益智慧社区发展浪潮，入口价值凸显

　　智慧社区是社区管理的一种新理念，是新形势下社会管理创新的一种新模式。智慧社区是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。为社区居民和单位、社会组织提供一个生活服务更便捷、生活环境更优美、生活状态更和谐的智能、人文、宜居的现代新型社区，是未来发展重要趋势。

　　智慧社区总体架构由三块组成：智慧社区通讯网络、智慧社区监控中心和智慧社区访问接入部分。

　　社区通讯网络的节点包括各种类型的具有传感能力的检测设备，其中包括智能类的门禁设备。这些具有联网能力的传感设备组成物联网。传感设备直接接触社区用户，相当于智慧社区网络里的神经元，是极其重要的入口。

　　智慧社区监控中心对社区内的人员和设备进行显示和安全监控，当发生意外时报警或通知家人或采取救援措施等。硬件支撑设备由服务器、存储设备、网络设备以及安全设备等组成。软件系统由数据库、GIS软件、监控软件等组成。社区监控中心工作人员将监控中心作为服务平台，实时对整个社区里的人员和设备进行监控。

　　智慧社区接入部分包括社区监控中心工作人员对监控中心的接入，和社区业主通过移动终端、业主卡等接入社区网络，包括开门、缴费、安防监控等。

　　从技术上说，智慧小区利用物联网、云平台、移动互联网和相关终端，以小区物业管理系统为基础，把小区内各类公共信息应用系统和业主家居应用系统等系统进行集成，将传感器获取的信息通过云计算技术反馈到用户的手机、PC和电视屏上，实现在任何时间、任何地点、以任何主体、向任何对象、传播任何信息。

　　自2009年以来，美国、欧盟、日本和韩国等纷纷推出本国的物联网、云计算相关产业发展战略，我国也提出了“智慧城市”发展战略，在中央政府对“智慧城市”大力支持的条件下，地方政府也给予政策和资金支持。而“智慧社区”作为“智慧城市”的基础单元，是“智慧城市”的重要组成部分。产业政策为我国“智慧社区”的发展提供了极为有利的发展环境和发展空间，同时带动了相关产业和技术的发展。

　　我们认为，公司最大的优势就是与物业公司合作，客户黏性强，渠道优势明显，互联网企业或者想用互联网思维的企业无法绕开公司重新开辟物业公司合作市场，难以绕开成为公司最大的价值。

　　二、社区智能化浪潮：智慧小区开辟新蓝海

　　（一）资本瞄准智能社区，投资持续火热

　　从行业发展阶段来看，2014年可以说是智能家庭的元年，谷歌、苹果、三星三巨头都加大了对智能家庭硬件产品与软件平台的布局。而智能物业更趋前的行业需求和率先实践会带动智能家庭的发展。物业对于智能硬件产业链来说，有着第三方渠道的属性，和扮演社区入口把关者的角色，未来实质性的整合不同品牌的智能硬件生态链。智能物业整合智能家庭的平台系统，将是未来小区智能家庭真正意义的“入口和服务控制者”。

　　从资本市场投资热情来看，2014年也是智慧小区、社区O2O投资持续火热的一年。京东、万科、阿里等行业龙头纷纷出手，社区001、彩生活等社区服务提供商均获得大笔融资，究其根本，资本市场纷纷看好未来智能社区以及社区O2O服务这一蓝海市场，智能社区服务圈地已经进入白热化阶段。

　　从技术方案和服务性质来看，智慧社区是典型的物联网应用。智慧小区的物业管理在硬件端本身有大量的智能化需求，物联网是实现小区物业智能化的关键。比如带有存储芯片和RDIF的门禁卡将实现业主身份的自动识别。集成了智能摄像头、GPS定位、RDIF射频识别、对讲、警报和物业平台系统的大屏触控智能终端，让物业管理人员实现远程监控等等。

　　受到智慧家居和智慧城市的建设的拉动，物联网飞速发展。2014年预计整个物联网的销售收入可以达到6000亿元，增长30%以上。这几年物联网发展的综合增长率达到了30%以上，充分体现了发展的强劲势头。

　　我们认为，物联网经历了互联网阶段的洗礼，已经到了可以落地的时点，智慧社区是需求较为强烈的应用场景之一。从需求端来看，物业有智能化升级需求，可以在降低成本的基础上提升收入来源。从用户端来看，电商和网购已经深入人心，社区智能化是本地生活圈服务升级的必然需求。综合需求端和用户端两个方面来看，我们认为智慧社区的物联网化将从2015年进入实质性落地的一年。

　　（二）社区O2O：“住”在线下，“活”在线上

　　我们认为，智慧社区的延伸是手机对应个人向住宅对应家庭的延伸，相应的从互联网连接服务向物联网连接服务发展。智慧小区的模式可以达到掌握家庭用户需求，进而挖掘服务机会的目的。其核心价值在于，通过线下实体店对接用户，并实现用户对社区平台的绑定，在此基础上，通过开放的平台，提供一揽子更丰富的业务、实现前向与后向收费，形成可持续的盈利模式。

　　例如新型物业公司通过社区服务线上平台，邻里社交平台、O2O生态服务链、智能家居管理等众多连接点将与小区家庭建立密集的联系，并通过服务积累信誉来开展社区金融服务。同时物业通过管理平台实现周边商家接入，顾客流量导入等服务，创造广告、服务的收益。

　　瞄准智慧社区的新蓝海，互联网企业、物业公司、智能硬件企业都纷纷布局。对于互联网企业来说，社区平台可以有效增加用户粘性，提高变现能力。社区商业更加便捷，平台的第三方快递体验赶不上社区的随时送货到门的便利感受。传统物业公司可以通过平台化的管理提高运营效率和节约人工成本，大幅提升盈利能力。对于硬件公司来说，未来产品创新升级的压力越来越大，而服务运营能创造更大的差异化，同时盈利能力也具有可持续性，运作模式向平台服务转型是硬件公司未来的一大出口。

　　从需求端来看，宽带网络和智能手机的普及是物联网智慧社区得以普及的前提条件之一。从我国发展现状来看，宽带网络方面，目前我国宽带接入用户数近2亿户；智能手机普及率方面，约77%的18到24岁，74.6%的25到34岁成年人使用智能手机。智慧小区发展的硬件条件已经成熟。受到各方投资的推动，未来社区的智能化升级将进入飞速发展期。

　　智慧社区中的未来的生活方式：“住”在线下，“活”在线上。从需求属性来看，智慧社区是生活便捷化的必然发展趋势。从产业发展阶段来看，智能手机时代个人和手机之间建立了一一对应的映射关系，物联网智慧社区时代，个人和周边的衣食住行等需求将建立紧密联系，从而真正实现信息流、现金流、物流的合一以及需求和服务的完美对接。

　　三、竞争格局：谁来做决定推广速度

　　（一）智慧社区的四种运营模式探讨

　　从商业模式的角度来看，智慧社区所涵盖的设备集成商、互联网企业、物业公司等各利益相关方基本按照“合作共赢”的模式建设智慧社区。根据市场调研和分析，若将智慧社区系统划分为综合服务平台、物业子系统、基础网络、用户终端等几个组成部分，则从投资、建设、运营、维护、服务几个维度来看，当前的智慧社区在运营模式上可大致分为以下四种：1、物业独立运营；2、集成商建设+物业运营；3、互联网企业+物业运营；4、集成商独立运营。主要的参与者是物业公司、互联网公司、硬件集成商。

　　模式一：主要由物业公司独立运营智慧小区。

　　投资强度大，物业公司难以承担是模式一的主要问题所在。由物业公司负责社区整个网络系统的建设、运营、维护和服务。目前对物业公司来说，由于人工成本快速上升，单纯依靠物业服务的业务盈利能力比较低，通过物业管理平台开展多种衍生服务有助于提高整个公司的盈利水平。

　　这类模式初始投入比较大，而且需要比较强的运营能力，案例方面以彩生活物业为代表。类似彩生活这样的大物业公司具有天然的小区资源优势及宏大的开发商投资财力，但对于其他非大型物业公司，本身盈利水平并不高，由于资金和规模的限制，难以复制彩生活的模式。从投资难度来看，模式一较难推广。

　　另一方面，物业独立运营的模式面临市场份额拓展成本高企的问题，物业公司之间的拓展容易导致“狼来了”的恐惧。中国物业管理行业目前非常零散。截止2012年底，物业管理百强企业在管物业平均建筑面积为13.5百万平方米，总面积为13.5亿平方米，相应，全国人均居住面积30平方米，城镇人口数为7.12亿人，城镇人口居住总面积为213.6亿平方米。百强企业在管物业面积只占到城镇居住总面积的6.32%。不同的物业公司之间难以相互合作搭建服务平台。大物业公司通常通过并购作为拓展市场、提升覆盖率的途径。然而收购可能面临标的估值太高、难以整合新收购公司等问题。

　　模式二则是由互联网企业主导建设与运营。

　　互联网公司擅长平台运营，优势在于用户覆盖度高，通过智慧小区的建设可以打通社区O2O的业务流。互联网是用户找服务，互联网公司善于对用户端进行运营，提供统一标准化的服务。而社区O2O是服务找用户，服务涵盖业主的衣、食、住、行，业主则相对稳定。

　　互联网企业进入社区O2O主要有以下几个壁垒：

　　第一，社区是消费人口聚集地、天然密集区、消费群体相对稳定，而且可以相互影响，市场挖掘完毕后期投入低，其他竞争者将很难二次进入。

　　第二，由于地域性强，互联网公司缺乏社区的硬件入口，难以收集精确的社区数据，开荒工作量巨大。

　　第三，社区涵盖了太多服务，难以提供标准化服务，互联网公司缺乏线下的积累。目前互联网公司进入社区O2O仍然面临艰难的本地化问题，主要的模式有电商线下整合型、平台型、垂直整合型。

　　模式三即硬件设备集成商和物业合作的模式。

　　以智能硬件厂商向物业公司提供设备及解决方案为主导，是一种设备销售叠加系统平台运营的思路。初始投资由开发商、物业、集成商共同承担，减低了资本门槛，后期运营由物业和集成商合作承担，一方面弥补了中小型物业在平台运营方面的短板，另一方面集成商也提高了物业对产品的粘性，同时通过收集物业数据，紧紧把握入口优势。

　　模式四则为一个全新的集成运营模式，由集成商全面负责产品、平台以及线下实体的运营，是一种典型的O2O模式。

　　该种模式对集成商的平台运营能力提出更高的要求，要求产品有较高的市场覆盖率。细分领域的集成商龙头通过社区服务的积累，可望向这一模式转变。

　　从以上四种模式的对比，我们可以看到，第三种和第四种模式相对更具生命力，也更符合智慧社区各方的需求和利益梳理，细分领域集成商凭借渠道优势和开放模式，有望在智慧社区普及大潮中脱颖而出，做大变强。

　　（二）“绕不开”的优势才能转化成价值

　　1、深耕智能停车场，市占率有望进一步提升

　　公司在传统停车场领域的客户和渠道优势已经形成较难逾越的壁垒。公司从事入口控制与管理行业二十多年，建立了覆盖全国的营销网络，480多名直销人员分布在全国各地，在北京、天津、上海、南京、杭州、成都等城市以及广东的广州、东莞、珠海、汕头、中山、惠州等城市，共设立了13家分公司或技术服务中心为公司产品的直接销售提供支持；全国共有经销商100家左右。

　　公司凭借物联网新业务的拓展，将实现传统业务和新业务相互促进的良性正循环。公司经过多年的发展，实施了大量的项目及积累了大量的业主资源，累计沉淀了10多万客户、5000多万的实名制用户，用户数每年新增300多万以上。包括万科、中海、招商、碧桂园、华侨城、融创、绿地等全国性布局的地产或物业龙头公司在内均是公司的战略合作客户，为公司在“智慧社区”领域的发展奠定了很好的市场基础。公司产品市占率一直领先于同行，尤其智能停车场管理系统占全国的市场份额近14%，占到一般大中型城市市场的30%-40%，深圳市占到接近70%。

　　公司物联网新业务相对于物业公司和业务等用户来说，用户体验大幅提升，相应地将进一步提升客户黏性。公司和物业客户有多年的合作，产品粘性很高，同时公司通过产品积累了足够的物业平台运营经验，有很强的入口优势。物业对出入口控制和管理的需求包括：停车场出入管理、小区内部消费管理、电梯楼层管理、对讲防盗管理、保安巡更管理以及代缴物业管理费、内部员工管理等。这些功能的同时满足，公司不但为客户提供综合解决方案，而且提供个性化的服务。依靠强大的销售网络，公司扎根社区物业，有良好的本地化基础。

　　2、社区金融和O2O带来新的利润增长点强化客户黏性

　　公司自上市以后，将“智慧社区”和“社区金融”做为核心战略，在各个领域进行了多项战略布局。公司主要从业务流和资金流两方面整合。

　　一是公司在现有产品系统之上完成了“智慧社区”管理软件的开发和云数据平台的建设。在现有智能安防平台软件的基础上做进一步的技术和应用范畴提升，特别是将安防平台向物业智能管理平台延伸，加快移动端应用的快速覆盖，推出业主APP，开放周边商户接入，打造特有的“B2B2C”的模式。

　　二是推出捷顺通等业务应用打通了社区金融链条。公司已经建立了基于业主卡/车主卡的小额电子现金支付和清结算体系，开发整合临时停车缴费、月卡缴费、水电煤物业费的缴费和查询的系统，推广以车主、业主为目标的预付卡发行和受理业务，并逐步向周边小额消费领域进行拓展和创新。

　　我们认为，管理软件、停车导航，金融支付等业务是公司全面提升服务的有机组成部分，更重要的是公司以开放的心态搭建智慧社区业务平台，未来中国电信、支付宝、微信等火热的互联网应用都有机会在公司提供的平台和通道上提供业务服务，公司未来业务价值看点在于覆盖的小区数量以及消费人群的规模大小。我们看好公司未来凭借绕不开的优势成为智慧社区服务生态圈的平台搭建者。

　　从公司战略布局来看，利漫达覆盖安防业务，捷顺通覆盖支付业务，捷翼公司覆盖城市通业务，坐拥三大业务板块之后，公司将无缝覆盖社区中各个阶层的人群，能够提供统一、可靠的身份识别和交易认证服务，本地化智慧社区平台呼之欲出。

　　3、牵手福田物业：启动智能化升级大幕

　　牵手福田物业树立物业智能化改造典范项目，启动智能化升级大幕。公司自上市以来，积极需求战略合作伙伴，目前已在物业、金融、互联网等领域的多个巨头公司签订战略合作协议，为公司的战略转型创造优越的合作环境。

　　2014年7月，公司与深圳市福田物业发展有限公司签署了战略合作协议。福田物业成立于1992年，是我国物业百强企业之一，管理住宅楼、别墅区、写字楼、度假中心、政府办公区、军事管理区、医院、商场、法院、公园、工业区、储备土地等各类物业七百余万平方米。

　　双方合作的主要内容包括：

　　（1）双方共同发行联名卡，并将福田物业所辖社区的停车场系统、门禁系统进行升级改造，将业主卡统一升级更换为双方共同发行的联名卡。福田物业积极引导所辖社区的业主使用联名卡进行停车月卡费、物业管理费、水电煤等费用的缴纳。

　　（2）双方共同营造联名卡的用卡环境，推动社区业主使用联名卡。持续进行特约商户的拓展，为业主提供受理联名卡的消费环境。福田物业及福田物业单位应当利用自身资源及影响力，与捷顺科技共同实施社区周边商户的宣传和拓展工作。

　　（3）将福田物业所辖社区的一卡通系统通过智能管理平台进行拉通、整合，实现集成化、网络化、智慧化的管理。

　　（4）双方应在彼此熟悉的资源范围内发挥各自优势，开展相关的市场推广和营销活动。

　　2015年1月16日，捷顺科技在深圳举办智慧社区项目推介会和“捷生活”APP上线发布会。公司表示对福田物业首批4个智慧社区的建设运营取得了成功，很快将启动福田物业二期上百个智慧社区项目。此次智慧社区的建设，区别于以往的烧钱模式，是行业内首创的低成本投资落地项目。这种模式可为公司多渠道增收，包括智慧社区平台销售、平台租用、平台运营收入，公司还可以在居民消费中，获得消费返佣、手续费分成等增值收益。

　　4、联手支付宝打通支付平台

　　2014年9月，公司与支付宝签订战略合作协议。双方同意结成战略合作伙伴关系，捷顺科技及其分支机构、关联公司与支付宝公司及其分支机构、关联公司在技术、平台、市场、渠道、媒体等方面给予对方支持，基于现有及未来拟从事业务进行长期且持续的合作。

　　双方合作的主要内容包括：

　　（1）双方约定以共同投入、共同分享的方式，搭建可以使用支付宝公司各类支付产品进行停车等费用支付的环境，共同打造一个国内领先的包含车位查询、预订、引导、反向寻车、在线支付等功能于一体的“车生活”服务平台，并努力提升客户的体验感和对服务平台的使用黏性。

　　（2）双方约定在各自允许的范围内，进行数据的共享、分析，共同探讨新的合作模式。在双方都认可的适当时间内、适当的媒体、展会等，宣传相关的项目合作信息互的产品信息，共同提升各自品牌的知名度和影响力。

　　停车是用户出行的一大痛点，公司运用停车场的设备入口切入智能停车市场，通过智能平台系统为用户提供停车导航、预订空位等服务，可有效增加用户粘性。通过和支付宝的合作，用户的数量大大提升，和互联网巨头的合作也从侧面肯定了公司的入口价值。

　　5、与中国电信达成战略合作

　　2015年1月，公司与中国电信的达成战略合作，双方根据自身的业务特点，积极探索和开展双方的各类业务合作，力求增强各自在行业内的竞争优势。业务合作包括但不仅限于联名发卡、相互收单、商户共享、APP接入、客户互荐、便民服务等业务。

　　我们认为公司已经搭建了植根于智慧社区服务的技术平台。一方面，通过智能管理平台和云服务平台的建设，形成了终端设备、管理者、用户之间的连接，打通了业务流。另一方面，通过支付系统和清结算系统的建设，形成了消费者、商户、第三方支付之间的连接，打通了资金流。为实现围绕社区的O2O运营奠定了坚实的基础，并开展与银行、电信运营商、互联网、城市通、智慧城市运营商等第三方的合作。可以预期，公司在后续发展中与银行、城市通、智慧城市运营商、互联网企业等各方的合作将逐步升级完善。

　　四、物联网服务新模式打开新一轮成长空间

　　（一）抓住下游客户痛点快速切入市场

　　公司的智能管理系统可望抓住物业客户的痛点，快速打开市场。传统物业是典型的劳动密集型行业，2008-2012年主要城市的最低工资标准复合年增长率达到12.6%，与此同时，物业公司收取的平均费用相对保持稳定。根据中国指数研究院的调研结果，2012年的物业费收取水平比2011年轻微上涨0.9%。

　　开源节流是公司智能化平台对物业公司最直接的贡献。物业公司在需要精细化管理，提高效率从而节约人工成本同时，急需拓展传统服务之外的盈利点。目前物业的第二大收入来自停车场缴费，而停车场存在严重的漏缴现象。使用公司的信息化平台后可以明显减少漏缴，根据公司已经开展的示范项目运营经验，停车收费收入上升30%，同时节省了保安人手。公司和物业的合作采用共同投资，后续分成的盈利模式。我们预计2015年公司停车场系统的智能化改造有望接近1万个。

　　（二）放眼全国，意在长远

　　物业、住户、周边商户共赢是公司智能管理平台能够做大做强的基础。社区、企事业单位涵盖着庞大的高消费人群，公司的智能管理平台系统基于捷顺通卡（或银行卡）、终端机具等工具，可以实现物业内部资源（例如会所、游泳池、车场、食堂等）、周边资源（例如大型商场）、社会资源的消费联营，住户持卡可以在这些场所便捷的消费和获得服务提升，同时也可以获得优惠，而物业集团可从中收取回佣、交易手续费以及其他增值服务，形成物业、住户、和合作商铺三者“共赢”的局面。

　　五、投资看点总结和盈利预测

　　公司是入口控制与管理行业的龙头企业，尤其在停车场设备方面市场占有率处于绝对领先地位，自上市以来确立了“智慧小区”和“社区金融”的核心战略。公司积累有大量的物业客户资源，产品有很强的入口优势。借助和大物业、互联网巨头的合作，公司未来将打通“智慧小区”的业务流和“社区金融”的资金流，向平台型的服务公司转变。

　　我们将公司的投资看点总结如下：

　　1）公司占据停车场和社区门禁两大社区入口，互联网企业难以绕开，绕不开的价值是公司投资价值最核心的体现；

　　2）公司物联网新业务满足了物业公司的痛点需求，客户黏性增强，公司在全国重点城市的市占率有望进一步提升，新业务与传统业务之间形成良性正循环，随着后期市占率的进一步提升反过来更加夯实了公司的社区入口价值；

　　3）公司已有的全国10多万存量客户以及每年增加的8000多家客户为公司物联网业务覆盖提供了庞大的渠道基数，公司向物业系统提供物联网管理平台，向社区业务用户提供捷生活APP，从系统到终端客户打通之后具备巨大的商业挖掘价值。我们认为2015年公司有望稳步实现数百万终端用户的开拓，未来公司价值也将与生态圈内的终端用户数量成正比。

　　4）公司智慧社区生态圈以开放平台战略推进，热情拥抱电信运营商、银行、城市通、第三方支付、互联网企业等合作伙伴，公司事实上承担平台，通道，以及数据收集开发功能。我们认为这种开放合作式的模式将使得公司在技术领先的基础上快速占据市场份额。公司在2015年与各方合作均值得期待，中国电信、支付宝等合作仅仅是开始。

　　5）先期布局申请互联网金融资质，后期互联网金融业务将锦上添花。公司预付卡发行与受理、互联网支付牌照的申领已于2014年05月09日，在中国人民银行网站公示了捷顺通牌照申请，目前正等待发牌。

　　综上所述，我们认为公司2015年将完成近万个停车场系统升级改造项目，捷生活APP有望覆盖数百万终端用户，2015年将是公司打通生态链，提升终端用户，完成生态布局关键的一年。我们预计公司2014~2016年EPS为0.33、0.45、0.65元，尽管从估值层面看略高，但我们强烈看好公司中长期发展价值，从竞争优势来看，公司市值应当与智慧社区生态圈用户成正比例增长，给予公司“买入”的投资评级。

　　风险因素：智慧社区生态圈建设低于预期。