智能楼宇的发展从来与房地产业息息相关，其发展状况也可以说是中国房地产业的真实写照。

    从1984年在美国康涅狄格州哈特福德市中世界上第一个智能楼宇的产生，随着中国上个世纪90年代房地产市场的繁荣，智能楼宇开始进入中国市场。从二十一世纪初到2010年，这十年是房地产业的黄金十年，也是智能楼宇飞速发展的十年。十年间，建筑更智能，城市更宜居。行业发生了翻天覆地的变化，实现了立足建筑、面向城市，立足国内、面向国际的跨越式发展。

    但从2010年末开始，我国宏观经济呈温和回落态势，房地产领域遭遇寒冬，连续两年在震荡中度过，智能楼宇市场自然也深受影响。

    2013，中国房地产业风雨欲来，智能楼宇是否唇亡齿寒受到牵连？还是革新图治力求凤凰涅槃？在这个时代的十字路口，总让人不禁追问，与之息息相关的智能楼宇市场又将如何？

    此刻，我们回望智能楼宇的发展历程，便是为了寻找一个更稳健的未来！

    全国高等学校自动化专业教材《建筑智能化系统》对智能楼宇进行的定义：智能楼宇也称智能建筑，又称智能大厦。智能楼宇是将建筑技术、通信技术、计算机技术和控制技术等各方面的先进科学技术相互融合、合理集成为最优化的整体，具有工程投资合理、设备高度自动化、信息管理科学、服务高效优质、使用灵活方便和环境安全舒适等特点，是能够适应信息化社会发展需要的现代化新型建筑。

    关于建筑智能化的概念，各国智能建筑界皆有不同的定义。根据我国《智能建筑设计标准》（修订版，2008年正式实施）对智能建筑的定义为“以建筑物为平台，兼备信息设施系统、信息化应用系统、建筑设备管理系统、公共安全系统等，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、便捷、节能、环保、健康的建筑环境。”

    广州工业大学自动化学院许锦标副教授认为：“智能化楼宇的发展是科学技术和经济水平的综合体现，它已成为一个国家、地区和城市现代化水平的重要标志之一。楼宇智能化技术是随着智能化楼宇的发展而进步的，一方面，它对智能化技术提出了更多更高的要求；别一方面，它也需要智能化技术的全面支持。可以预见，我国楼宇的智能化技术发展必然显现出专业细分和全面加速的态势。”

    上海索博智能电子副总经理杨华认为：“智能楼宇，我们就是单指一幢楼，可视门铃以及家里的防盗报警等都属于智能楼宇的范畴。因为我不是这方面的专家，我的理解就是智能小区比智能楼宇更高级一点。智能小区可能就是会连动一些物业。”

    据中国科学院自动化研究所陈龙教授认为，智能建筑又可以分成两大类，他在2012年第十三届中国国际建筑智能化峰会上介绍道：“一类就是智能大厦，智能大厦的问题主要是各种各样的自动化系统的综合集成。进入到21世纪以后，出现了许多80层、90层甚至100层的摩天大楼，现在都是以高度来抢占世界，而在中国则都是在抢时髦，一定要抢最高建筑。我们国家在2017年将有一千座超高摩天大楼，其中最高的是长沙远大集团提出来的天空城市。长沙要建838米的大楼，比阿联酋的还要高，按照我们的标准，有的划成11个子系统，还有其他各个子系统，这里包括有楼控系统、电梯系统、安防系统、消防系统。智能建筑的目标就是在大楼建筑里生活的舒适度有保证。第二大类智能建筑就是智能社区，智能社区应该说是一种比较笼统的说法，我个人将社区的基本智能定义为居家生活信息化、小区物业管理智能化和IC卡公共化，这三化为代表实现我们小区的智能化。智能化社区要考虑到安全、健康、节能、便利、舒适五大要素，同时要创造出各种各样的优化环境。智能社区是最后一公里，是我们智慧城市建设的最后落脚地，包括感知、控制。”

    “建筑是有生命的。”建筑大师贝聿铭如是说。如今的智能楼宇也开始体现其生命智能的一面。智能楼宇是多学科、高新技术的巧妙集成，也是综合经济实力的表现，大量高新技术竞相在此应用，使得高层建筑不再是一个城市的“孤岛”，而是一个充满活力的、具有高工作效率的、有利于激发人们创造性的环境。它将多系统有机地结合在一起，并利用系统软件构建智能楼宇软件平台；实时信息、管理信息、决策信息、视频信息、语音信息以及各种其它信息通过网络进行传输，实现信息共享，以达到安全、舒适和便捷的工作环境；以提高工作效率为目的，达到节约能源和管理费用；克服重复投资、控制系统的分离、服务缺乏保证、管理功能不全等缺点，来达到实现可持续发展的目标。因此，智能楼宇代表了21世纪高层建筑的走向，具有强大的生命力，而随着科学技术的进步，智能建筑的概念必将发生新的变化。

    一、智能楼宇市场发展概述

    1.行业市场现状

    目前，中国智能楼宇行业的市场规模已达1000亿元，从业企业至少有3000家。自上世纪90年代末以来，我国智能楼宇行业发展日臻成熟。十年前，智能楼宇的智能化系统配置很不完善，子系统有的是逻辑控制，有的是继电控制，且各子系统之间相互独立，互不关联，更谈不上网络互联和集成管理。

    智能楼宇在20世纪90年代开始进入中国，1990～1995年属于初始发展阶段，1996～2000年属于规范管理阶段。2001年后，原信息产业部和建设部在全国开展了“数字城市”的试点示范工作，原信息产业部提出在政府系统建立“三网一库”为基本架构的政府信息化框架工作。这一阶段的特点是智能楼宇呈现网络化、IP化、IT化、数字化的趋势，一批新技术新产品进入智能楼宇领域，如无线技术，数字化技术产品被广泛采用，智能楼宇的实用价值得到了广泛提升。

    在二十一世纪信息时代的大环境下，智能楼宇业将有长足发展，并已呈现出巨大的市场潜力和商机。从申奥成功和加入WTO，2008年北京奥运会提出了“数字奥运”的口号，2010年正式提出的“智慧城市”概念，都给我国的城市数字化与建筑智能化提供了难得的发展机遇，也积极推进了我国智能楼宇飞速发展的进程。我国正迎来智能楼宇建设与发展的热潮。我国巨大的建设投资也促进了建筑智能化技术的发展，由于巨大的市场需求，建筑的智能工程技术也日趋成熟和不断发展，我国不少智能楼宇技术研发成果接近国际水平，尤其在智能化技术应用方面，在北京、上海、广州等大城市的办公楼宇智能化建设方面已经达到国际发达国家标准。国内已建成的具有一定程度的智能化功能的建筑已经超过千座，用于建筑智能化的投资比重在逐年增加。

    随着现代IT技术的不断进步，智能楼宇开始向网络化、集成化、智能化、协调化方向迈进，智能楼宇在技术上实现了跨越式发展，涌现出人工智能技术、信息网络技术、通信网络技术、无线技术、综合布线技术、数字视频传输技术等先进技术，有力提升了行业水平。数字家居向智能家居转换便是智能楼宇所取得的突破之一，上世纪90年代出现的数字家居，是将家电用一个遥控器连接起来。十年间，随着科技的进步，数字家居开始向智能家居过渡，即家庭中的各种通信产品、计算机产品、消费类电子产品，按照各类家庭数字化需求，形成家庭网络，通过与社会全方位的信息交互，组成家庭娱乐、控制服务和信息服务系统，使家居生活更舒适、更安全、更智能化。

    2.行业基本特点

    1984年在美国康涅狄格州哈特福德市，人们对一座旧的金融大楼进行了翻修改造，在楼内铺设了大量的通信电缆，增加了程控交换机和计算机等办公自动化设备，并将楼内的机电设备(如变配电、供水、空调和防火等设备)均用计算机控制和管理，实现了计算机与通信设施连接，向楼内的住户提供文字处理、语音传输、信息检索、发送电子邮件和信息资料等服务，实现了办公自动化、设备自动控制和通信自动化，成为智能楼宇第一次在世界上出现的标志。

    智能楼宇主要是考虑建筑物的结构、机电系统、通信系统、办公系统和物业管理系统之间的内在关系，进行优化组合，来提供一个投资合理，具有高效、节能、舒适、便利的环境，使住户的生活更加便捷、舒适。其的根本目的应该是：使复杂问题简单化，使楼宇功能多样化，使物业运作安全可靠化，使生活环境舒适化以及系统高度的智能化和节能化。智能楼宇的各个系统包括机电设备控制系统、安全防范系统、火灾报警系统、通信与网络系统、结构化布线系统。安全防范系统是智能楼宇的重要部分，安全防范技术是智能楼宇技术中的一项重要关键技术。

    从20世纪80年代起，由于微电脑技术的发展以及信号传输技术的进步，楼宇内部的中央监控系统发生了巨大变化，对楼宇内的各种设备不需要一对一地进行配线和状态监测。一对信号线就可以传送多种信号，所有设备的状态都可以显示于中央监控室内，很容易进行操作和管理，不但节省了人力，而且提高了效率。但是在控制方面，由于当时的现场控制器价格昂贵，功能也不完善，大部分的系统运算处理，仍需要集中到中央控制室内由主机进行处理。当时中央监控系统的功能，多限于设备初级状态的变化显示，直接进行控制管理，以及对现场传来的数据进行运算处理等。